오는 7월 1일부터 금융권 대출 규정이 크게 바뀐다. 금융당국은 한편에서는 차주단위 DSR(총부채원리금상환비율) 단계적 적용으로 대출규제를 강화하고, 다른 한편에선 무주택.청년층을 대상으로 LTV(주택담보대출비율) 우대혜택 확대, 40년 초장기모기지 도입 등으로 대출 규제를 완화한다.

◇ 차주단위 DSR 적용해 대출 어려워져

금융위원회가 지난 4월 29일 발표한 '가계부채 관리방안'에 따르면 현재는 일부 차주에게만 적용되는 '차주단위 DSR'을 오는 7월 1일부터 단계적으로 확대한다.

현재는 투기.과열지구 9억초과 주택 구입을 위한 주택담보대출을 받을 경우, 혹은 연소득 8천만원을 초과하는 차주가 1억원을 초과하는 신용대출을 받을 경우에만 차주단위 DSR이 적용되고, 나머지는 개별 은행단위로 총 대출규모 안에서 DSR을 조정한다.

하지만 7월부터 1단계 조치로 ① '전체 규제지역에서 6억을 초과하는 주택 구입을 위한 주담대' ② '소득에 관계없이 1억원 초과 신용대출'에 대해 차주단위 DSR이 적용된다.

이 경우 올해 2월 아파트 가격 기준으로 서울 아파트 가운데 83.5%, 경기도 아파트 가운데 33.4%에 해당하는 아파트를 구입하며 주담대를 받을 경우 '차주단위 DSR'이 적용될 것으로 전망된다.

이어 2022년 7월부터는 2단계 조치로 1단계 조치(①,②)를 포함해 총 대출액이 2억원을 초과할 경우, 2023년에는 총 대출액이 1억원을 초과할 경우 모두 차주단위 DSR이 적용된다.

차주단위 DSR 40%를 적용받을 경우 30년 만기 원리금균등분할상환방식 주택담보대출을 기준으로 연소득 2천만원은 1.69억원, 5천만원은 4.22억원, 8천만원은 6.75억원, 1억원은 8.44억원을 초과해 대출을 받을 수 없다.

다만, 소득 외에 상환재원이 인정되는 전세자금대출이나 보험계약대출, 그리고 정책적 필요성이 있는 서민금융상품 등의 경우에는 대출 신청시 차주단위 DSR 적용에서 제외하기로 했다.

신용대출과 관련해서는 기존에 일괄적으로 10년으로 적용돼온 신용대출 만기를 오는 7월에는 7년, 2022년 7월에는 5년으로 하향 조정할 계획이다. 신용대출 만기가 줄어들면 그만큼 DSR 비율이 올라가 대출 한도도 줄어들 수밖에 없다.

◇ LTV 우대혜택·40년 모기지로 대출 쉬워져

차주별 DSR 도입으로 대출 총량 규제를 더욱 강화하지만, 동시에 청년층과 무주택 실수요자 등에 대해서는 대출 규제 완화를 함께 시행해 내집마련 기회를 늘리겠다는 방침이다.

금융위기 지난 5월 31일 발표한 '서민.실수요자 주택담보대출 우대요건 완화 및 우대혜택 확대' 방안에 따르면 무주택 실수요자 대상 LTV 우대혜택을 기존 최대 10%에서 20%로 상향했다.

우대혜택 주택 기준도 기존 투기과열지구 6억원 이하, 조정대상지역 5억원 이하에서, 각각 9억원 이하, 8억원 이하로 대폭 상향했다.

또, 대상 소득기준을 기존 부부합산 연소득 8천만원 이하에서 9천만원 이하로 늘였고, 생애최초구입자도 기존 9천만원 이하에서 1억원 미만으로 기준을 완화했다.

이런 조치로 금융위 시뮬레이션을 결과 연소득 8100만원 차주가 6억원 주택 구입시, 투기지역과 조정지역에서의 주담대 한도는 각각 1.2억원(2.4억원→3.6억원), 1.0억원(3.0억원→4.0억원) 증가한다.

이와함께 만 39세 이하 청년과 혼인 7년 이내의 신혼부부 가운데 주택 가격 6억원, 소득 7천만원(신혼부부 8500만원) 이하 가구는 40년 초장기 보금자리론을 이용할 수 있다. 한도는 기존 3억원에서 3.6억원으로 늘었고 대출금리는 40년 기준 최저 2.9%이다.

6억짜리 주택을 구입하며 40년 만기 보금자리론을 이용해 3억원을 대출받을 경우 매달 원리금은 106만원으로 30년 만기 상품에 비해 매달 원리금이 14.8% 감소한다.